Выселение из жилого помещения

Выселение из жилого помещения – исключительная мера, применяемая в случаях, определенных законодательством, в отношении лиц, которые не имеют или утратили право пользования. Включает в себя освобождение помещения от гражданина, в отношении которого принято решение, его вещей, домашних животных, а также запрет пользоваться помещением в дальнейшем.

Выселение происходит в судебном порядке. В зависимости от оснований процедура и последствия выселения различны.

Выселение из жилья частной собственности по требованию собственника

Члены семьи предыдущего собственника теряют право использовать жилье в случае совершения сделки о переходе права собственности. По требованию нового собственника и в определенный им срок они должны покинуть жилое помещение. В противном случае их можно выселить принудительно.

Из этого правила есть исключение, предусмотренное ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»: за членами семьи собственника приватизированного жилья, давшими свое согласие на приватизацию, сохраняется право пользования даже в случае перехода права собственности. Рассмотрим пример из судебной практики.

Пример из судебной практики – истец обратился к трем ответчикам о выселении их из купленной им квартиры. Один из ответчиков, совершивший сделку, был собственником квартиры на основании бесплатной приватизации. Остальные ответчики, согласившись на приватизацию, от участия в ней отказались. Суд первой инстанции полностью удовлетворил требования. Апелляционный суд отменил решение в части выселения двух ответчиков, которые не были собственниками спорной квартиры.

Верховный суд РФ поддержал мнение суда апелляционной инстанции и разъяснил, что согласно ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» норма о выселении бывших членов семьи собственника не действует, если жилое помещение было приватизировано и в момент приватизации лица имели равные права пользоваться им. Давая согласие на приватизацию, ответчики вправе рассчитывать, что право пользования жильем будет иметь бессрочный характер.

Прекращение семейных отношений с владельцем также влечет необходимость освободить жилое помещение. В судебной практике бывшими членами семьи считаются муж и жена после развода. Если соглашением между собой они не договорились о другом, тот, кто не имеет законных прав на жилье, должен освободить его.

Исключение составляет приобретенное в период брака на совместные денежные средства имущество. В таких случаях, как правило, в деле о выселении подается встречный иск об определении принадлежности доли в праве собственности на общее имущество.

Жилищный кодекс РФ предусматривает возможность сохранения за бывшим членом семьи права пользования жильем на основании решения суда в течение периода времени, определенного в нем. Право возникает в силу отсутствия у подлежащего выселению лица:

• другого жилого помещения в собственности;
• права пользования другим жильем;
• возможности в силу имущественных и иных обстоятельств обеспечить себя жильем. К таким обстоятельствам в данном случае относятся состояние здоровья, нетрудоспособность, потеря работы, наличие нетрудоспособных иждивенцев и т.д.

Для обеспечения баланса интересов сторон суд должен рассмотреть возможность сохранения за бывшим членом семьи временного права на жилое помещение независимо от поступления требования об этом. Определяя длительность срока, суд исходит из принципов разумности и справедливости, а также конкретных обстоятельств дела, фактической возможности совместного проживания лиц в одном жилом помещении.

Если гражданин, в пользу которого принято судебное решение о временном сохранении права пользования жильем, использует его не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или допускает его разрушение, собственник вправе требовать устранения нарушений. Если нарушения продолжатся, по иску собственника может быть произведено выселение нарушителя.

Эта законодательная норма распространяется и на лиц, пользующихся жилым помещением на основании завещательного отказа.

Выселение из жилья, предоставленного по договору социального найма

Принудительное освобождение жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, предусматривает применение одной из процедур, предусмотренных Жилищным кодексом, с соответствующими последствиями:

1. С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма. Применяется в таких случаях:

• дом, в котором находится жилье, подлежит сносу;
• изъятие земельного участка, на котором расположен дом или жилое помещение, общественных нужд;
• жилье признано непригодным для проживания;
• капитальный ремонт или реконструкция дома, которые приводят к уменьшению или увеличению площади, или уничтожению помещения;
• жилое помещение в случаях, предусмотренных законом, подлежит передаче религиозной организации.

Благоустроенное жилье – благоустроенное в соответствии с условиями населенного пункта, такое же по площади, как и занимаемое прежде, расположенное в пределах того же населенного пункта.

2. С предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в случае, если:

• наниматель без уважительных причин не вносит плату за помещение и коммунальные услуги;
• совместное проживание с детьми родителей, лишенных родительских прав, признано судом невозможным.

Предоставляемое взамен жилье по размеру должно соответствовать размеру жилого помещения, предусмотренному для вселения граждан в общежитие.

3. Без предоставления другого жилья за использование его не по назначению или таким образом, который влечет его разрушение, а также систематическое нарушение прав и законных интересов соседей. По таким же основаниям подлежат выселению граждане, занимающие помещение по договору поднайма.

В отдельных случаях лишенные родительских прав родители также могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения.

Наниматель по договору социального найма с предварительным уведомлением наймодателя может разрешить временным жильцам безвозмездное проживание в жилье сроком до 6 месяцев. В случае прекращения договора или отказа временных жильцов покинуть помещение по истечению оговоренного срока, они подлежат выселению.

Выселение из жилья специализированного жилого фонда

Расторжение или прекращение договора найма служебного жилья согласно Жилищного кодекса РФ влечет необходимость его освобождения, а в случае отказа – принудительное выселение без предоставления другого жилья. Этой же статьей предусмотрены льготные категории граждан, которым в таком случае должно быть предоставлено другое помещение для проживания.

Выселение из квартиры в доме жилищного кооператива

Право пользования кооперативной квартирой в силу Жилищного кодекса РФ утрачивают граждане:

• исключенные из членства в жилищном кооперативе за грубое невыполнение предусмотренных обязанностей без уважительных причин;
• не выплатившие паевой взнос в полном объеме.

В случае отказа в добровольном освобождении такие лица могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения.

Выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение

В Жилищном кодексе РФ отсутствует прямая норма, поэтому самоуправно вселившиеся в жилое помещение лица по аналогии закона подлежат выселению. Это относится к помещениям любой формы собственности.